2025년 5월 현재, 주택임대차보호법은 여전히 주거 안정성과 임차인의 권리 보호를 목적으로 강력하게 적용되고 있습니다. 특히 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 확정일자 제도는 전·월세 계약에서 반드시 이해하고 활용해야 할 핵심 법률입니다. 이번 글에서 이들 제도의 법적 근거와 실제 적용 사례, 주의사항 등을 상세히 알아보아 임대차 계약 시 임차인과 임대인 모두가 안전하게 계약을 할 수 있었으면 좋겠습니다.
계약갱신청구권제– 최대 4년 보장되는 거주 안정성
계약갱신청구권은 2020년 7월 31일부터 시행 중이며, 2025년 현재까지 큰 틀의 변경 없이 유지되고 있는 대표적인 임차인 보호 제도입니다. 이 제도의 핵심은 세입자가 일정 조건을 충족할 경우, 임대차 계약을 1회에 한해 연장 요구할 수 있다는 점입니다.
▷ 제도 핵심 요약:
- 최초 임대차 계약기간: 2년
- 계약갱신청구권 행사 시, 한 번 더 2년 연장 가능 → 총 4년 거주 보장
- 임차인이 계약 만료 6개월 전~2개월 전까지 갱신 의사를 밝히면, 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없음
▷ 임대인이 거절할 수 있는 '정당한 사유':
- 임대인 또는 그의 직계존비속이 실제 거주할 목적이 있는 경우
- 임차인이 계약상 의무를 위반한 경우 (무단 전대, 월세 연체 등)
- 재건축이나 철거 등 불가피한 사유가 있을 경우
▷ 실제 적용 사례:
서울 성북구에 거주 중인 A씨는 2021년 6월 전세계약을 맺고 2023년 6월 계약 종료 예정이었지만, 계약갱신청구권을 행사해 2025년 6월까지 연장할 수 있었습니다. 임대인은 실거주 사유를 주장했지만, 기존에 다른 주택에 전입신고된 상태로 입증이 되지 않아 거절이 무효 처리되었습니다.
▷ 체크포인트:
- 계약서 상 갱신 여부 및 행사 기한을 명시적으로 기록
- 실거주 목적 주장 시 입증 책임은 임대인에게 있음
- 전세가가 상승했더라도 갱신계약 기간 동안은 기존 조건이 유지되거나 5% 이내 인상만 가능
계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정성을 보호하는 핵심 제도입니다. 특히 갱신 요청 시점을 놓치지 않고 행사하는 것이 매우 중요하며, 6개월에서 1개월 전에 문자나 이메일 등 기록이 남는 방식으로 갱신 의사를 전달하는 것이 좋습니다. 이때 임대인의 대답을 받아 놓는 것도 중요한 증거가 될 수 있습니다.
전월세상한제 – 임대료 인상폭 제한으로 부담 완화
전월세상한제는 계약갱신청구권과 함께 2020년부터 시행된 제도로, 계약 갱신 시 임대료 인상 폭을 최대 5%로 제한합니다. 이는 임대차 계약의 예측 가능성을 높이고, 세입자의 주거 비용 부담을 줄이기 위한 장치입니다.
▷ 적용 대상 및 조건:
- 갱신계약에 한해 적용됨
- 최초 계약 시에는 자유롭게 임대료 결정 가능
- 동일 임차인이 연장하는 계약에만 해당하며, 신규 계약 시에는 상한제 적용되지 않음
▷ 인상 제한 기준:
- 보증금과 월세 모두 포함
- 월세의 경우 보증금 환산율(현재 연 6%)로 계산해 적용
예: 기존 전세 보증금 1억 원 → 갱신 시 최대 1억 500만 원
기존 월세 50만 원 → 환산보증금 1억 원 → 갱신 시 월세 52만 5천 원까지 가능
▷ 현실에서의 갈등 사례:
B씨는 기존 계약에서 월세 70만 원에 살고 있었고, 임대인은 갱신 시 80만 원으로 요구했습니다. 이는 14.2% 인상에 해당해 전월세상한제를 위반한 셈입니다. B씨는 이를 이유로 법적 조치를 취할 수 있었고, 결과적으로 상한선을 초과한 부분은 무효 처리되었습니다.
▷ 체크포인트:
- 갱신계약 여부를 계약서에 명확히 기록
- 인상률 산정 기준을 계약 전에 임대인과 상호 확인
- 상한제 회피를 위한 '허위 신규계약서'는 민형사상 문제 발생 가능
전월세상한제는 임대료 급등을 막아주는 방패막이로 기능하지만, 법을 숙지하지 못하면 임대인과 분쟁의 소지가 있습니다. 따라서 임대차 계약서 작성 시 반드시 전월세상한제 적용 여부를 검토하고, 계약서 내 인상률 명시가 필수입니다.
확정일자와 대항력 – 보증금 지키는 최소한의 장치
확정일자는 임차인의 권리를 법적으로 보호받기 위해 필수적으로 갖춰야 하는 절차입니다. 특히 보증금 보호와 우선변제권 확보를 위한 '대항력' 확보에는 확정일자, 전입신고, 실제 거주가 반드시 필요합니다.
▷ 확정일자란?
- 주택임대차계약서에 공적인 날짜를 부여받는 것
- 동주민센터 또는 정부24에서 가능
- 임대차 계약서 원본 지참 필수
▷ 대항력 vs 우선변제권:
- 대항력: 전입신고 + 실제 거주 시점부터 발생 → 주택이 매도되더라도 임차인의 거주 권리 보장
- 우선변제권: 전입신고 + 확정일자 확보 → 경매 시 보증금 우선 변제 가능
▷ 중요한 타이밍:
- 임대차계약 당일 또는 익일 내에 전입신고와 확정일자 부여하는 것이 가장 안전
- 선순위 채권(근저당 등)이 있는 경우, 확정일자·전입신고일이 그보다 빨라야 보증금 보호 가능
▷ 실전 사례:
C씨는 전세 계약 후 이사 일정 문제로 전입신고를 미뤘고, 그 사이 해당 주택에 임대인의 금융기관 근저당 설정이 이루어졌습니다. 이로 인해 보증금 전액을 우선변제받지 못하고 일부만 회수하게 되었으며 대항력도 인정되지 않았습니다.
▷ 2025년 현재 주요 변화:
- 정부24 모바일 확정일자 부여 기능 확대 → 세입자가 더 쉽게 신청 가능
- 공인중개사무소 확정일자 안내 의무 강화
- 일부 지방자치단체는 확정일자 자동 안내 문자 서비스 제공
확정일자 없이 전입신고만 해도 대항력은 발생하지만, 우선변제권이 없기 때문에 경매 시 보증금 손해를 볼 수 있는 리스크가 큽니다. 따라서 두 조건을 모두 충족하는 것이 절대적으로 중요합니다.
2025년 현재도 주택임대차보호법은 임차인을 위한 강력한 보호 장치로 작동하고 있습니다. 그러나 이 제도들이 효과를 발휘하려면 임차인 스스로 자신의 권리를 숙지하고 적극적으로 행사를 해야만 합니다. 또한 2025년 5월 27일부터는 전세계약 전에 집주인의 전세금반환보증사고 이력을 조회할 수 있도록 '임대인 정보조회 제도'를 시행한다고 하였습니다. 이를 이용하여 사전에 사고를 예방하시길 바랍니다.
계약 전 체크리스트 요약:
- ✅ 계약갱신청구권: 갱신 요청 시점, 행사 절차, 계약서 기재 여부 확인
- ✅ 전월세상한제: 갱신계약 여부, 인상률 상한, 허위 신규계약 주의
- ✅ 확정일자와 전입신고: 계약 즉시 신청, 대항력 및 우선변제권 확보
부동산 계약은 한 번의 실수로 수천만 원의 손실을 초래할 수 있습니다. 계약서 서명 전, 위 3가지 조건을 반드시 점검하고, 기록을 남기는 방식으로 모든 절차를 진행하세요. 주택임대차보호법은 준비된 임차인에게 강력한 무기가 됩니다.