2025년부터 달라진 주택 수 산정 기준과 취득세 완화 정책은 실거주자, 1세대 1주택 유지자, 그리고 다주택자에게 중요한 이슈입니다. 특히 1세대 1주택 비과세 요건을 유지하려면 어떤 주택이 주택 수에서 제외되는지 정확히 아는 것이 필수입니다. 부동산 투자를 위해서는 모르면 아주 큰 손해를 부를 수 있는 중요한 정보입니다. 2025년 최신 개정 기준을 반영하여 주택 수 산정 시 제외되는 유형, 관련 취득세 감면 혜택, 실무 적용 전략까지 완벽 정리해 볼게요.
2025년 주택 수 제외 조건, 꼭 알아야 할 핵심 기준
정부는 2025년부터 실수요자 보호 및 세제 형평성 확보를 위해 주택 수 산정 기준을 일부 조정했습니다. 이에 따라 일정 요건을 충족하는 주택은 세법상 주택 수에 포함되지 않으며, 다주택자 중에서도 1세대 1주택 비과세 요건을 유지할 수 있는 여지가 확대되었습니다.
다음은 2025년 기준으로 주택 수 산정에서 제외되는 주요 주택 유형입니다:
- 분양권·입주권
기존에는 주택 수에 포함되었으나 2025년부터는 실입주 후 1년 이내 기존주택 양도 시 주택 수에서 제외됩니다.
단, 분양권 취득 후 1년 이상 보유하거나 전매 시에는 주택 수로 포함됩니다. - 상속주택
피상속인이 거주하던 주택을 상속받은 경우, 5년간 1세대 1주택 유지 조건 하에 주택 수에서 제외 가능
단, 거주요건 및 상속지분 40% 이하 등 조건 충족이 필요합니다. - 지방소재 저가 주택 (공시가격 3억 이하)
비수도권 소재 주택으로 공시가격 3억원 이하인 경우에는
실거주 목적이 아니고 수도권 외 지역에 위치한 경우 주택 수 산정에서 제외됩니다. - 공동명의 1/2 주택 (부부 공동명의)
부부 공동명의로 소유했을 때는 1세대 1주택으로 간주하여 추가 주택으로 계산하지 않습니다.
단, 둘 중 1인이 다른 주택을 단독 명의로 보유한 경우에는 합산 가능성이 있습니다. - 등록임대주택 (8년 이상 장기임대 조건)
등록 후 일정 임대기간을 충족하면 양도세 비과세 요건 유지 가능
다만, 최근 개편으로 등록요건 및 의무 임대기간이 강화되었습니다.
이처럼 단순히 ‘몇 채 보유했는가’보다는 해당 주택의 성격과 용도, 취득 시기 및 보유 조건에 따라 주택 수 계산이 달라지므로 세법 적용 사례별 해석이 중요합니다.
취득세 완화 대상과 조건, 2025년 주요 변화
취득세는 주택을 새로 취득할 때 부과되는 세금으로, 보유 주택 수에 따라 세율이 급격히 증가합니다. 하지만 2025년에는 실수요자 및 생애최초 주택 구입자 중심으로 취득세 부담을 낮추는 방향으로 개정되었습니다.
2025년 취득세 감면 주요 적용 대상
- 1세대 1주택자가 기존주택을 1년 내 양도하며 신규주택 취득 시
→ 취득세 중과세율(8% 이상) 미적용, 일반세율 1~3% 적용 - 생애최초 주택 구입자 (부부합산 소득 7천만원 이하)
→ 1억 5천만원 이하: 전액 면제
→ 3억원 이하: 일부 감면
→ 수도권은 주택가격 기준 4억원 이하까지 한시적 확대 적용 - 혼인·출산·고령자 주택이동 사유 발생 시 완화
→ 혼인 후 5년 이내 주택 이전 시
→ 고령자(만 60세 이상)가 실거주 목적으로 매도 후 재취득 시 - 기존주택 처분 조건부 취득세 경감제도 유지
→ 신규주택 취득 후 1년 내 기존주택 매도 시 일반세율 적용
→ 이 조건 불이행 시 추징 가능
특히 2025년 개정에서는 “선취득 후매도”를 인정해주는 폭이 넓어졌으며, 주택 수 판단 시점이 취득세 납부일 기준이 아닌 잔금일 기준으로 바뀌어 실무에 큰 영향을 줍니다.
실무 적용 전략: 세금 줄이기 위한 주택 수 관리법
- 분양권 포함 여부 판단을 위해 입주 시점과 양도 타이밍 조율하기
→ 분양권은 입주 후 1년 내 기존주택 처분 시 주택 수 제외 가능
→ 실거주 계획이 있다면 비과세 요건으로 활용 가능 - 상속주택은 5년 내 처분하지 말고 조건 유지하며 보유하기
→ 특히 지분 상속인 경우 과세 여부에 민감하므로 공동상속 시 세무 조언 필요 - 지방 저가주택은 투자용으로 보유하되 주택 수 제외 활용
→ 공시가격 3억 이하, 비수도권이라는 요건 충족 여부 판단 필수 - 취득 전 명의 및 세대분리 고려하기
→ 부모나 자녀 명의로 취득 시 세대분리 요건 충족 여부와 세법상 판단 다를 수 있음
→ 명의 변경 시 증여세 등 이중 과세 발생 주의 - 세무사 상담 통한 세대 판정 및 주택수 계산 검토 필수
→ 세대 구성에 따라 동일 주택이라도 과세 방식 달라짐
→ 특히 일시적 2주택 인정 요건 확인
2025년부터는 일정한 요건을 충족한 경우, 주택 수에서 제외되는 범위가 확대되었으며 이에 따라 1세대 1주택 비과세 요건 유지가 과거보다 유연해졌습니다. 또한 실수요자를 중심으로 취득세 감면 혜택이 강화되었기 때문에 단순히 ‘몇 채 보유 중인가’보다 어떤 조건의 주택을 어떤 방식으로 보유하고 있는지가 중요합니다. 이렇게 때문에 주택 매매 시에 이러한 정보를 알고 있으면 절세할 수 있는 기회를 노릴 수 있습니다. 실제 매수·매도 타이밍, 보유 주택의 성격, 명의구성, 세대 구성 등을 종합적으로 고려한 전략이 필요하며 과세당국의 해석 사례까지 반영한 세무사 상담을 함께 병행한다면 전략적으로 세금 절감과 비과세 요건 유지가 가능하게 됩니다.