안녕하세요! 내집마련도 힘든 시대에 살고 있다는 건 많은 분들이 실감하실 텐데요. 때문에 집을 구해야 되는 시점에서 내집마련이 어렵다면, 전세를 구할지 월세를 구해야 할지 여전히 고민이 되는 문제입니다. 특히 2022년부터 전세사기가 이슈되고 많은 피해자가 발생한 사실 다들 아시죠?! 전세사기 피해는 여전히 수많은 서민들의 삶을 무너뜨리는 현실적인 위협입니다. "보증금만 돌려받으면 다행"이라는 말이 더 이상 농담이 아닌 시대, 정부의 ‘우선매수권’ 제도는 단순한 법적 권리가 아닌 생존을 위한 희망이 되고 있습니다. 이러한 고마운 제도들을 모르고 지나친다면 억울한 심정은 더 커지기 마련이겠죠. 하여 오늘은 전세사기 피해를 받은 분들이 할 수 있는 구제 제도에 대해 알아보고자 합니다. 실제 피해자의 상황을 바탕으로, 우선매수권 제도의 개념, 신고 절차, 신청 조건까지 최신 기준으로 구체적이고 현실감 있게 소개하겠습니다.
우선매수권, 피해자의 ‘마지막 선택지’
피해자의 사례를 들어보겠습니다.
서울 강서구에서 직장을 다니던 30대 후반 직장인 A씨는 2024년 말 전세사기를 당했습니다. 중개소도, 등기부등본도 믿었는데 집주인이 사라지고 보증금은 허공에 증발했습니다. 경매 공고가 뜨고 나서야 ‘우선매수권’이라는 제도가 있다는 것을 알았죠. 우선매수권은 말 그대로 세입자가 경매에 넘어간 주택을 다른 경쟁자보다 먼저 매수할 수 있는 권리입니다. 이는 피해자가 자신이 살던 집을 경매가로 매입해 거주지를 유지하거나 자산 손실을 막는 방법이기도 하죠. 2025년부터는 이 제도가 더 강화되어, 전세사기 피해자로 공식 인정받으면 LTV 90% 수준의 우선매수 대출도 지원받을 수 있게 되었습니다. 이 대출은 기존 주택담보대출보다 저금리로 설계돼 있어 실질적인 실익을 얻는 피해자도 많습니다. 하지만 이 제도는 말처럼 쉬운 건 아닙니다. 실제 매입을 위한 자금 계산, 경매 일정 파악, 권리 행사 시기 등이 매우 복잡하며, 실질적으로 대응하지 못하면 권리를 놓치는 경우도 많습니다. A씨는 우선매수권을 행사해 실제로 집을 매입했으며, 그 과정에서 법률구조공단의 무료 상담과 전세피해지원센터의 도움을 받아 모든 절차를 안전하게 마쳤습니다. 우선매수권은 피해자의 마지막 수단이지만, 제대로 활용하면 삶을 다시 일으킬 수 있는 강력한 제도이니 꼭꼭! 알고 계시기를 바랍니다.
신고는 빠르게, 서류는 꼼꼼하게
전세사기 구제를 위한 첫 단계는 단연 ‘피해 신고’입니다. 하지만 여기서 많은 이들이 막힙니다. 어떤 서류를 어떻게 준비해야 하는지, 어디에 신고해야 하는지 모르는 경우가 많죠. 2025년 현재 전세사기 피해 신고는 지자체의 전세피해 접수센터, 경찰서, 법률구조공단에서 모두 가능합니다. 특히 올해부터는 '전세피해 원스톱 신고 플랫폼'이 생기면서 온라인 접수도 가능해졌고, 본인 인증만 거치면 AI가 필요한 서류를 자동 분류해주는 시스템까지 도입되었습니다. 필요한 기본 서류는 다음과 같습니다.
- 임대차 계약서 원본 - 전입신고 내역 및 확정일자
- 보증금 입금 내역
- 부동산 등기부등본 (경매 시작 여부 확인)
- 통화 녹음 등 임대인과의 사기 정황 자료
신고가 접수되면 지자체와 국토교통부 산하 조사단이 실태조사를 진행하며, 약 7일 이내 피해자 인정을 받게 됩니다. 이후에는 우선매수권 행사 여부와 대출 신청으로 이어지게 됩니다. 하지만 한 가지 주의할 점은 서류 미비나 신고 지연으로 인해 피해자로 인정받지 못하면 모든 구제 절차가 중단된다는 점입니다. 따라서 처음부터 ‘전세피해 대응 가이드’를 숙지하고 진행해 나가시길 바랍니다.
적용 조건과 실전 전략
우선매수권은 모든 피해자에게 주어지는 것이 아닙니다. 정확한 조건을 충족해야만 법적 권리를 얻을 수 있으며, 그 조건은 아래와 같습니다.
1. 경매가 진행 중인 주택에 실제 거주 중인 세입자
2. 전세보증금 입금 증빙 가능자
3. 전입신고 및 확정일자 완료된 계약
4. 사기 피해 정황이 있는 경우 (허위계약, 보증금 반환 지연 등)
또한 우선매수권을 행사하려면 일정 금액 이상의 자기부담금이 필요하기 때문에, 정부지원 대출로도 감당이 어려운 경우 포기할 수도 있습니다. 이런 경우를 대비해 지방자치단체의 매입임대 전환이나 주거복지센터의 공공임대 전환 등 다른 구제 방안도 함께 고려해야 합니다. 2025년에는 ‘디지털 피해지원 상담사’가 지역마다 배정되어 있어, 채팅이나 방문을 통해 맞춤형 전략을 수립할 수 있습니다. 피해를 받았다고 더 이상 혼자라고 생각하시면 안됩니다! 다양한 제도를 통해 적극적인 정보 검색과 빠른 대응이 피해에서 벗어나 다시 시작을 할 수 있는 대응책이 됩니다. 우선매수권은 단지 하나의 제도가 아닌, 위기에 처한 세입자에게 다시 일어설 기회를 제공하는 구조적 방어막입니다. 단, 권리를 제대로 이해하지 못하면 시간이 지연됨에 따라 심신이 더욱 지칠 수 있기에, 다양한 문의처에서 정확한 정보를 알아보시는 것이 좋겠습니다.
전세사기 피해가 사회적으로 대두되고 있는 문제이니, 전세 계약을 할 시에도 등기부등본을 열람하시어 해당 주택에 대한 저당권 등 채무에 관한 확인이 필수가 되어야겠습니다. 전세사기를 당하게 되면, 경제적인건 물론이거니와 심적인 스트레스와 절망감, 불안감 등 부정적인 감정이 지배적일 것입니다. 나라에서 우선매수권을 이용해 피해에 대한 구조적인 제도를 마련한 만큼 부정적 감정으로부터 하루 빨리 벗어나시길 바라는 마음입니다.