전세사기 피해가 급증하면서 ‘전세보증금 반환보장제도’에 대한 관심이 커지고 있습니다. 보증보험은 임차인의 전세보증금을 안전하게 지켜주는 수단으로, 계약 전 꼭 확인해야 할 중요한 제도입니다. 이 글에서는 HUG와 SGI의 전세보증보험 차이, 가입 조건, 절차, 주의사항 등을 상세하게 안내해드립니다. 저도 전세사기를 당할 뻔하여서 매우 많이 알아본 내용입니다.
HUG 전세보증금 반환보증 – 공공기관 운영 보증
HUG(주택도시보증공사)는 국토교통부 산하 공기업으로, 전세보증금 반환보증 제도를 운영하는 대표적인 공공기관입니다. HUG의 보증상품은 보증료가 상대적으로 저렴하고, 정부의 지원을 받기 때문에 사회초년생이나 신혼부부 등에게 선호됩니다.
가입조건은 다음과 같습니다.
- 보증금: 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하
- 임대인: 개인 또는 법인 모두 가능하나, 다주택자일 경우 제한이 있을 수 있음
- 임대차계약: 반드시 확정일자 및 전입신고 완료 필요
- 주택: 등기된 주택에 한함. 무허가주택, 미등기 건물은 가입 불가
장점:
- 상대적으로 저렴한 보증료율(약 0.128~0.154% 수준)
- 계약 기간 내 보증금 미반환 시 HUG가 먼저 지급한 뒤 임대인에게 구상
- 온라인 신청 가능 (HUG 전세보증센터)
단점 및 유의사항:
- 임대인의 세금체납 등으로 인해 가입이 거절될 수 있음
- 보증심사에 최대 2~3주 소요될 수 있어, 계약 전에 미리 확인 필요
- 주택담보대출이나 선순위 권리가 있을 경우 보증금 일부만 보호될 수 있음
SGI 서울보증보험 – 민간 중심의 빠른 처리 장점
SGI 서울보증은 국내 최대 규모의 민간 보증회사로, HUG보다 심사 기준이 유연하고 신속한 처리가 강점입니다. 특히, HUG에서 거절된 임대차 계약도 SGI에서는 가입 가능한 경우가 많아 대체수단으로 활용되고 있습니다.
가입조건은 다음과 같습니다:
- 보증금 상한 없음 (보증금 10억 이상도 가능)
- 보증기간: 일반적으로 1~2년 계약 기준 - 임대인 다주택자 가능, 단 일부 규제 적용
- 확정일자와 전입신고 완료 시 신청 가능
장점:
- HUG보다 빠른 심사 (보통 1~3일 내 완료)
- 다양한 부동산 유형 지원 (오피스텔, 상가 등)
- 온라인 및 대면 신청 모두 가능 (은행, 보험대리점 등)
단점 및 유의사항:
- 보증료율이 HUG보다 다소 높음 (0.15~0.25% 수준)
- 임대인의 신용, 담보 현황에 따라 일부 조건 제한
- 일부 중개업소에서 “자동 가입”처럼 설명할 수 있으나, 임차인 직접 신청 필수
보증 가입 절차 및 주의사항 정리
① 계약 전 확인할 사항
- 주택 등기부등본 확인: 근저당, 가압류 등 선순위 채권 유무 확인
- 임대인의 주민등록번호, 소유자 일치 여부 체크
- 계약금 지불 전, 해당 보증기관에서 사전상담 추천
② 계약 후 절차
- 계약서에 확정일자 부여 (주민센터 또는 정부24)
- 전입신고 완료
- HUG 또는 SGI 사이트에서 보증 신청
③ 필요 서류
- 임대차계약서 사본
- 확정일자 받은 계약서 원본
- 등기부등본
- 전입신고 완료 증명서
- 임차인 신분증, 통장사본 등
④ 보증금 반환 절차
만약 임대인이 계약 종료 후 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증기관에 보증금 반환 청구를 신청합니다. 기관은 심사를 거쳐 보증금을 선지급하고, 이후 임대인에게 구상권을 행사합니다. 보증금 반환 받는 시기가 계약 종료일이나 이삿날과는 다를 수 있으니 날짜 계산도 함께 해두는 것이 대출 활용하기에도 좋을 것입니다.
주의사항 요약:
- 계약 전에 보증 가입 가능 여부를 사전 확인
- 확정일자와 전입신고는 ‘보증보험 가입’뿐만 아니라 대항력 확보의 핵심 조건
- 등기부등본에 설정된 권리가 보증금보다 높으면 일부 금액만 보장될 수 있음
2025년 현재 정부는 전세보증보험을 모든 임차인의 필수 안전장치로 보고 가입을 적극 권장하고 있습니다. 특히 전세사기 피해자가 늘어난 지역(인천, 경기, 대전 등)의 경우 지방자치단체 보조금 지원도 확인해보는 것이 좋습니다.
전세보증금 반환보증제도는 예기치 못한 전세사기로부터 임차인을 지켜주는 핵심 제도입니다. HUG는 공공기관으로 저렴한 보증료와 제도적 안정성을, SGI는 빠른 처리와 유연한 조건을 제공합니다. 보증 가입은 전입신고와 확정일자 확보가 전제이며 계약 전에 가입 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 저는 등기부등본도 볼 줄도 모르는 상태에서 계약을 하고 계약 종료시 보증금을 세입자 구하기 전에는 보증금을 못 돌려주겠다는 임대인의 뻔뻔한 태도에 정말 매일매일 불안에 떨었던 경험이 있습니다. 그 후로 근저당이 잡혀 있는 주택의 위험성을 뼈져리게 느꼈었습니다. 그덕분에 많은 공부도 하게 되었지만 다시는 겪고 싶지 않은 경험이어서 사회초년생들은 필히 본 내용을 확인하여 안전한 주거 생활을 하였으면 좋겠습니다! 전세보증보험은 꼭꼭!! 드십시오!