“장사 좀 해보려 했는데 건물주가 나가래요.”
당신도 혹시 이런 이야기를 들어본 적 있나요?
자영업자, 소상공인, 창업자에게 ‘상가임대차보호법’은 단순한 법률이 아닙니다. 그것은 단 하루라도 더 버티고 싶은 사람들에게 필요한, 법의 형태를 한 방패입니다.
하지만 많은 이들이 아직도 계약갱신요구권, 임차인 권리 보호 범위, 건물관리 기준 등을 제대로 알지 못해 불리한 상황을 겪고 있습니다. 오늘 이 글은 숫자와 조항이 아닌, 현장과 감정에 기반한 실전 가이드로 씁니다.
이 글을 다 읽은 당신은 분명 법 앞에서 당당해질 수 있습니다. 소상공인들 힘내세요!
“10년을 지킬 권리” - 계약갱신요구권의 진짜 의미
상가 계약이 끝났다는 이유로, 잘되던 가게를 하루아침에 떠나야 하는 일은 더 이상 없어야 합니다. 상가임대차보호법은 우리 같은 소상공인이 최소한 10년은 마음 놓고 장사할 수 있도록 보호해줍니다.
2018년 개정된 이후, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구하면 특별한 사유 없이는 퇴거 걱정 없이 최대 10년까지 영업이 가능합니다. 하지만 단 하나, 이 권리를 행사하려면 반드시 ‘서면 통보’가 필요합니다. 말로 해선 아무 소용 없습니다. 메일, 등기, 문자 캡처 등 어떤 방식이든 증거가 남아야 합니다.
단, 예외도 존재합니다. 임대료를 3기 이상 밀렸거나, 건물주가 직접 사용할 경우 갱신이 거절될 수 있습니다. 그러니 매달 성실히 납부하고, 계약 관련 서류는 철저히 보관해야 합니다. 계약을 맺은 그날부터 준비하지 않으면, 10년은커녕 2년도 보장받기 어렵습니다.
“보증금만 지켜도 감사하던 시대는 끝났다” - 임차인의 권리 보호 범위
우리는 이제 보증금을 돌려받는 것만으로 만족해선 안 됩니다. 임차인에게는 당당하게 주장할 수 있는 권리가 있고, 법은 그것을 지지하고 있습니다.
2024년 기준으로, 서울에서는 보증금 9억 원 이하의 상가가 보호받습니다. 이 한도 내에서 임차인은 사업자등록과 점유만 충족하면 ‘대항력’을 가집니다. 즉, 건물주가 바뀌어도 내 계약은 유효하다는 뜻이죠.
여기에 확정일자까지 갖췄다면, 건물이 경매로 넘어가도 내 보증금을 우선적으로 받을 수 있습니다. 그리고 잊지 말아야 할 것—권리금입니다.
그동안 많은 임차인들이 “후임자를 구해놨는데, 건물주가 그냥 거절했어요”라는 억울함을 겪었습니다. 하지만 이제는 임대인이 후임자 입점을 부당하게 방해하면, 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이것이 현실이고, 이것이 법입니다. 우리는 피해자가 아니라, 권리를 가진 사람입니다.
“건물이 당신의 가게를 무너뜨릴 수도 있다” - 건물관리 체크리스트
좋은 상권을 골랐다고 안심하는 순간, 문제가 시작됩니다. 건물 상태는 계약의 핵심입니다.
준공연도, 소방설비, 전기설비, 누수 이력, 벽체 균열, 화장실·공용부 청결—모두 철저히 체크해야 합니다. 이런 사항은 계약 전, 반드시 서면으로 확인하거나, 전문가의 점검을 받는 것이 최선입니다.
그리고 관리 책임이 누가 있는지를 계약서에 명확히 써야 합니다. 엘리베이터가 고장났을 때, 화장실이 막혔을 때, 전기요금이 이상할 때—그 책임이 임차인이라면, 영업에 직접 타격이 갑니다.
화재보험, 영업중단보험, 책임보험 등은 선택이 아니라 영업을 지속하는 기술입니다. 문제가 생겼을 때 법적으로 대응하려면, 감정이 아니라 계약서 한 줄이 필요합니다. 계약서는 두 눈 똑바로 뜨고 확인 또 확인입니다.
장사는 아이템보다 공간을 계약하는 순간부터 시작됩니다. 공간이 불안하면, 장사도 불안합니다.
상가임대차보호법은 복잡한 법률책 속에 갇힌 글이 아닙니다. 우리의 가게를, 삶을, 미래를 지키는 실제적인 무기입니다.
이제, 누군가의 말을 믿고 움직이기보다 내 권리는 내가 확인하고 지켜야 합니다. 법을 아는 사람과 모르는 사람은 같은 계약서를 놓고 전혀 다른 결과를 마주합니다.
임대차계약서 앞에 서는 분들이 더는 불안하지 않도록, 내 가게는 내가 지킬 수 있도록 꼼꼼하게 챙기시어, 당당하게 권리를 지키기를 항상 응원합니다! 소상공인분들 화이팅입니다.