정부는 부동산 투기를 억제하기 위한 정책을 지속하고 있으며 다주택자에 대한 세금 부담은 여전히 높은 수준입니다. 특히 종합부동산세, 양도소득세, 취득세의 중과 정책이 유지되고 있어 주택을 2채 이상 보유한 개인은 절세 전략 없이는 수익을 얻기 어려운 상황입니다. 이처럼 세금 부담이 커지는 환경 속에서 '다가구 주택'은 법적 허용 범위 내에서 세금 부담을 줄일 수 있는 유효한 수단으로 주목받고 있습니다. 이번에는 다가구 주택을 활용해 다주택자 세금 부담을 어떻게 줄일 수 있는지 2025년 개정 세법을 기준으로 소개하겠습니다.
1. 다가구 주택은 '1주택'으로 간주: 주택 수 줄이는 핵심 전략
다가구 주택은 한 건물 안에 여러 세대가 살 수 있도록 지어진 형태지만, 건축법상으로는 하나의 단독주택으로 분류됩니다. 이는 세법상으로도 ‘주택 수를 1로 계산’하게 되는 중요한 기준이 되며 다주택자 입장에서 가장 큰 절세 수단이 됩니다.
현재 국세청은 주택 수 산정 시 건축물대장상 구분과 등기부 기준을 우선합니다. 그러므로 다가구 주택은 구분등기 없이 전체가 하나의 등기부를 가진 경우라면 아무리 내부에 세대가 나뉘어 있더라도 세법상 1주택으로 계산됩니다.
예를 들어 B씨가 아파트 1채와 다가구 주택 1채를 보유하고 있다면 이는 세법상 2주택자가 아닌 '1+1주택 보유자'로 판단될 수 있으며, 양도소득세 중과세율(2주택 기준 최대 55%)을 피할 수 있습니다. 특히 다가구 주택 내 각 세대가 임대되더라도 하나의 주택으로 계산되므로 실거주 주택이 아닌 경우에도 절세가 가능합니다.
다만 구조상으로 내부 세대가 개별적으로 구분되어 있어도 건축물대장상 단독주택으로 등재되어 있고 구분등기가 되어 있지 않아야 합니다. 만약 다세대 주택처럼 세대별로 구분등기가 되어 있다면 세법상 각각의 주택으로 간주되어 주택 수가 늘어나게 됩니다.
2. 종부세·취득세 절세 전략: 다가구가 유리한 이유
종합부동산세(종부세)는 공시가격 기준 9억원(1세대 1주택자 기준)을 초과한 고가 주택에 부과되는 세금으로 2025년 현재 다주택자의 경우 과세표준에 따라 최대 5%까지 높은 세율이 적용됩니다. 만일 다세대 주택 3채 보유 시 3주택자로 간주되는 반면, 다가구 주택 1채 보유자는 1주택자로 간주되어 종부세 중과세율을 피할 수 있습니다.
취득세 중과 역시 다가구 주택에서 피할 수 있는 대표적 항목으로 현재에는 3주택 이상 보유자가 신규 주택을 취득할 경우 최대 12%의 취득세율이 적용되지만 다가구 주택의 경우 일반세율(1~3%) 적용이 가능합니다.
조건 요약:
- 건축물대장상 단독주택으로 분류
- 내부에 점포나 상가 면적이 전체 연면적의 30% 이하일 것
- 1개의 등기부 등본을 유지하고 있을 것
3. 양도세 절세 전략: 실거주 인정 및 임대사업 활용
양도소득세는 부동산 매도 시 가장 큰 세금 부담 항목입니다. 다주택자의 경우 보유기간과 관계없이 최대 75%까지 세율이 적용될 수 있지만, 다가구 주택은 양도세 절세에서도 유리한 조건을 가질 수 있습니다.
2025년 양도세 제도는 ‘1세대 1주택 비과세’를 유지하면서도 실거주 요건과 보유 기간을 더욱 엄격하게 적용하고 있습니다. 이때 다가구 주택은 아래 조건을 만족하면 전체 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다:
- 2년 이상 보유 및 실거주 요건 충족
- 건축물대장상 단독주택으로 인정
- 양도 당시 실제로 세대원 거주 확인 가능
또한 다가구 주택의 임대사업자 등록 전략도 절세에 효과적입니다. 2025년 기준 신규 등록은 어렵지만 기존 등록된 장기일반임대사업자의 경우 8년 이상 임대 시 양도세 감면 혜택이 지속됩니다. (다만, 대선을 앞두고 있기 때문에 정권 교체 시에 정책 방향은 항상 지켜보아야 합니다.) 증여를 고려하는 경우에도 다가구는 임대료 기준 평가방식을 적용할 수 있어 아파트보다 시가가 낮게 산정되는 경우가 많고 결과적으로 증여세가 낮게 나올 수 있습니다.
다가구 주택은 단순한 임대수익형 자산이 아닙니다. 주택 수 계산, 종부세·취득세·양도세 절세, 증여 전략까지 아우르는 실전 절세도구입니다. 하지만 아무 준비 없이 구매하거나 경매 낙찰을 받는다면 오히려 세법상 불이익을 받을 수 있기 때문에 반드시 등기구조, 건축물대장, 실거주 여부, 세무 해석 등 다각도로 철저히 검토한 후 투자해야 합니다.
특히 2025년 이후에도 다주택자에 대한 세금 강화 기조는 유지될 가능성이 크므로 다가구 주택을 어떻게 활용하느냐에 따라 수익률은 물론, 세후 실수익에도 큰 차이가 생깁니다. 꼼꼼히 살피시어 성공적인 부동산 투자가 되었으면 좋겠습니다.